Qué es el contrato de arras y cuándo se firma
El contrato de arras es un acuerdo privado, previo a la escritura pública, por el que comprador y vendedor fijan las condiciones de la compraventa y se comprometen a cerrarla. Al firmarlo, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, las arras o señal, que se descuenta del precio final. Sirve para reservar el inmueble, dar seguridad a las dos partes y ganar el tiempo necesario para conseguir la financiación, revisar la documentación y preparar la firma ante notario. Conviene recordar que, según el artículo 1450 del Código Civil, la compraventa queda perfeccionada desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque todavía no se haya entregado ni pagado nada. Por eso el contrato de arras ya genera obligaciones reales para ambas partes y no es un simple trámite informal. Para la agencia es el documento que marca el paso de un interesado a una operación en firme, y el que más conviene tener bien redactado y archivado.
Los tres tipos de arras y cómo se distinguen
El Código Civil regula las arras de forma muy escueta y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado tres modalidades, con consecuencias muy distintas si una de las partes no sigue adelante. El punto que más errores provoca es este: si el contrato no dice expresamente de qué tipo de arras se trata, no se presumen penitenciales. El Tribunal Supremo atribuye a las arras del artículo 1454 del Código Civil un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva (sentencia 581/2013, de 26 de septiembre), y ha aclarado que la simple mención a ese artículo no basta para considerarlas penitenciales (sentencia 583/2018, de 17 de octubre). En defecto de un pacto claro e inequívoco, las arras se consideran confirmatorias.
- Confirmatorias: son las que se presumen cuando no se pacta otra cosa. Confirman que el contrato existe y funcionan como señal o prueba de su celebración. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución de la compraventa, con indemnización de daños y perjuicios (art. 1124 del Código Civil). No autorizan a desistir perdiendo solo la señal.
- Penitenciales: son las únicas que permiten desistir del contrato y deben pactarse de forma expresa. Si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas (art. 1454 del Código Civil).
- Penales: refuerzan el cumplimiento mediante una penalización pactada para el caso de incumplimiento. Se rigen por las reglas de la cláusula penal (arts. 1152 a 1155 del Código Civil): la pena sustituye a la indemnización de daños salvo pacto en contrario (art. 1152) y el juez puede moderarla si la obligación se cumplió en parte (art. 1154). A diferencia de las penitenciales, no dan derecho a desistir libremente.
Qué pasa si el comprador se echa atrás
La respuesta depende del tipo de arras pactado, y aquí conviene ser preciso con el cliente. Si las arras son penitenciales, el comprador puede desistir de la compra perdiendo la cantidad entregada: es el supuesto del artículo 1454 del Código Civil. Si las arras son confirmatorias, lo que se presume cuando no se ha pactado expresamente que sean penitenciales, el comprador no puede echarse atrás simplemente renunciando a la señal: el vendedor puede exigirle que cumpla la compraventa o pedir su resolución, y en ambos casos reclamar una indemnización por los daños causados (art. 1124 del Código Civil). Si son penales, se aplicará la penalización pactada. Por eso es un error decirle al comprador que, pase lo que pase, lo máximo que arriesga es la señal: eso solo es cierto con arras penitenciales pactadas de forma expresa.
Qué pasa si el vendedor se echa atrás
De nuevo, todo depende de la modalidad. Con arras penitenciales, si el vendedor se arrepiente debe devolver al comprador el doble de lo recibido (art. 1454 del Código Civil): esa es la contrapartida de la facultad de desistir. Con arras confirmatorias, el comprador puede exigir que se otorgue la escritura y se cumpla la venta, o bien optar por resolver el contrato y reclamar los daños y perjuicios (art. 1124 del Código Civil). Antes de firmar conviene comprobar que quien vende puede hacerlo y que el inmueble está libre de cargas que impidan la transmisión: revisar la nota simple del Registro de la Propiedad es el paso previo imprescindible para evitar sorpresas después de haber entregado la señal.
Cuánto se entrega como señal y cómo se paga
No existe un porcentaje fijado por ley: la cantidad se pacta libremente entre las partes. En la práctica, en la compraventa de vivienda suele moverse en torno al 5% y el 10% del precio, aunque puede ser mayor o menor según el caso. Lo relevante no es tanto el importe exacto como dejar constancia de tres cosas: qué cantidad se entrega, en qué concepto (a cuenta del precio) y cómo se ha pagado. El pago se documenta habitualmente mediante transferencia bancaria, para que quede una prueba clara del ingreso y de quién lo recibe, y conviene evitar el efectivo. Toda esta información, junto con el resto de datos de la operación, es más fácil de mantener ordenada si la agencia gestiona cada expediente desde su CRM inmobiliario en lugar de repartirla entre correos y hojas de cálculo sueltas.
Diferencia entre el contrato de arras y el contrato de reserva
Es habitual confundir el contrato de arras con el contrato de reserva, pero no son lo mismo. El contrato de reserva es una figura atípica: no está regulado de forma específica en el Código Civil y se admite al amparo de la libertad de pactos del artículo 1255. Suele emplearse como paso previo, normalmente por un importe menor, para que un interesado bloquee temporalmente el inmueble mientras decide o reúne la documentación. Mientras la reserva no es aceptada y firmada por la parte vendedora, todavía no hay acuerdo de voluntades sobre la venta y, por tanto, no hay arras en sentido propio. El contrato de arras, en cambio, sí recoge el acuerdo sobre la cosa y el precio y despliega las consecuencias de los artículos 1454 y siguientes del Código Civil. Conviene no usar los dos términos como sinónimos en la documentación, porque las obligaciones que generan son distintas.
Cláusulas que no deben faltar y errores frecuentes de la agencia
Un contrato de arras bien redactado evita la mayoría de los conflictos posteriores. Aunque cada operación tiene sus particularidades, hay elementos que no deberían faltar y errores que la agencia debería revisar antes de poner el documento a la firma:
- Identificación completa de las partes y descripción del inmueble, con su referencia catastral y sus datos registrales.
- Precio total de la compraventa, cantidad entregada como arras y forma de pago.
- Tipo de arras, indicado de forma expresa e inequívoca: es la única manera de que se consideren penitenciales si esa es la intención de las partes.
- Plazo máximo para firmar la escritura pública y reparto de los gastos, teniendo en cuenta el criterio supletorio del artículo 1455 del Código Civil (gastos de otorgamiento de la escritura a cargo del vendedor y primera copia a cargo del comprador, salvo pacto en contrario).
- Condición relativa a la financiación, si el comprador necesita hipoteca, para prever qué ocurre si finalmente no se le concede.
- Error frecuente: reutilizar una plantilla genérica sin verificar antes las cargas del inmueble ni la situación de quien vende. Un software para agencias inmobiliarias que centralice plantillas y datos ayuda a que el mismo modelo revisado se use en todas las operaciones.
Cómo firmar el contrato de arras a distancia
No es imprescindible reunir físicamente a comprador y vendedor para firmar las arras. Un contrato de arras puede firmarse de forma electrónica y sigue siendo válido: lo importante es poder acreditar quién firmó, qué firmó y cuándo. Con Firmora puedes generar el contrato desde una plantilla, con los datos del expediente ya rellenados, y enviarlo a firma electrónica a las dos partes. La firma electrónica simple, con validez conforme al Reglamento eIDAS, está disponible, y el documento firmado queda archivado junto al resto de la operación. Esto agiliza el cierre cuando comprador y vendedor no coinciden en la misma ciudad y deja una copia ordenada para la agencia. Puedes ver cómo funciona la firma electrónica para inmobiliarias aplicada a este tipo de contratos y probarla con tu propia operación.